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港股教学:REITs是甚么?

2024-03-15

房地产信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种投资工具,它允许投资者以相对较低的成本参与房地产市场。REITs的运作方式类似于股票,投资者可以通过购买REITs的股票,间接拥有房地产资产的所有权。REITs通常以收入产生为主要目标,并将大部分租金收益分配给股东。

REITs在香港的发展非常迅速,成为投资者多元化投资组合的重要组成部分。它们通常持有和经营各种房地产,包括商业地产、办公楼、购物中心、酒店和其他收入产生型房地产。投资者可以透过购买REITs的股票,分享这些房地产的租金和增值收益。

REITs股票同「地产股」有什么分别?

房地产信托基金与传统「地产股」的分别,在于房地产信托基金是由信托基金(Trust)形成,理论上要委任独立受托人去监察基金运作,以及代表基金单位持有人保管资产。股息分派比率的下限由香港证监会规定,成立时要订明清晰的投资政策,投资对象就是可以赚钱的物业。另外,房地产信托基金的借贷比率亦有限制,只能够占整个信托资产总值的50%。另一个区别是税务方面的待遇。REITs通常可以享受特殊的税务待遇,例如免除公司所得税,但在分配给股东的收益上则需要纳税。这使得REITs成为一种具有吸引力的投资选择,尤其是对于那些希望在房地产市场中投资,却不希望直接拥有房地产的投资者。


而「地产股」就是由公司注册组成,以董事会和行政人员监察、管理公司的运作,除了持有物业收租外,亦可以投地发展起楼,建好后可以卖出、不卖出的话亦可以用来收租,甚至踩过界做其他业务亦可以。地产公司融资借钱时,借贷比率由市场决定,不像房地产信托基金有规定限制。同时,地产公司派不派息、派多少息,都是由董事会和管理层决定。与REITs不同,地产股通常不需要符合特定的法律要求,并且在税务待遇上也没有类似的优惠。

香港REITs特色

香港REITs在房地产投资领域具有独特的特色和优点。首先,根据香港证监会的规定,香港REITs可以投资于香港以外的房地产项目,这为投资者提供了参与海外房地产市场的机会。这样的多元化投资策略能够降低风险,并且使投资者能够受益于不同地区的市场表现。

其次,香港REITs设定了借贷比率上限,将借贷风险控制在资产总值的35%以内。这样的限制有助于防范过度杠杆化,确保基金的稳定性和投资者的利益。

另外,香港REITs以高派息率著称。根据规定,REITs需要将最少90%的税后净收入以股息的形式派发给投资者。这使得REITs成为稳定的被动收入来源,并吸引了寻求定期现金流的投资者。

由于香港土地有限,本地房地产市场的增长主要来自海外投资。香港REITs能够捕捉到海外房地产市场的发展动能,特别是东南亚等地的潜质市场。这为投资者提供了更广泛的投资机会,同时也促进了香港房地产投资信托基金市场的成长

REITs的种类

REITs可以根据其投资策略和房地产类型进行分类。以下是一些常见的REITs种类:

商业地产REITs:这些REITs专注于购买和经营商业地产,如办公楼、购物中心和酒店。它们的收入主要来自租金和物业的增值。

住宅地产REITs:这些REITs专注于购买和经营住宅物业,如公寓大楼和多户住宅物业。它们的收入主要来自租金收益。

工业地产REITs:这些REITs专注于购买和经营工业地产,如仓库、物流中心和工业用地。它们的收入主要来自租金和物业使用费。

基础设施REITs:这些REITs专注于购买和经营基础设施项目,如收费公路、机场和港口。它们的收入主要来自使用费和租金。

混合地产REITs:这些REITs投资于多个不同类型的房地产,包括商业、住宅、工业和基础设施。它们的投资组合较为多样化,旨在实现风险分散和稳定的收益。


REIT的优点

1.稳定被动收入:REIT可以提供稳定的被动收入和现金流,因为它们必须将大部分利润分配给股东作为股息。

2.资产增值:优质的REIT在时间推移中可能会增值,股价上升的幅度可能超过通胀率,从而实现真正的资产增值。

3.投资门槛低:REIT的股价相对较低,使得小资族可以用较少的资金进行投资,成为房地产的投资者,同时避免了直接投资物业的烦恼。

4.投资方法简单、流通性好:投资REIT与购买和出售股票一样简单,并且由于REIT是可交易的证券,因此具有良好的流动性。

5.分散投资风险:投资REIT可以分散投资风险,因为REIT可以投资多种不同类型的物业,同时也可以提供对股市和债券市场的分散投资。这使得REIT成为一种独立的资产配置方式。


以下是香港截至2024年上市的10只REITs:
1.冠君产业信托(2778):冠君产业信托主要投资和管理香港的商业地产。他们的投资组合包括写字楼、购物中心和酒店等不同类型的物业。该信托的目标是提供稳定的现金收益和长期资本增值,以满足投资者的需求。
2.开元产业信托(1275):开元产业信托主要专注于投资和管理位于香港的工业和物流地产。他们的投资组合包括仓库、物流中心和工业大楼等不同类型的物业。该信托致力于提供稳定的租金收入和物业增值潜质,以实现长期的投资回报。
3.领展房产基金(823):领展房产基金是一家主要在亚洲地区经营的房地产投资信托。他们的业务涵盖零售、办公、住宅和物流等不同类型的物业。该基金的投资策略是以稳定的现金收益为重点,同时也追求长期的资本增值潜质。他们的投资组合主要分布在香港、新加坡和中国内地等地。
4.汇贤产业信托(87001):汇贤产业信托的业务主要集中在投资和管理香港的商业地产。他们投资于各种类型的不动产,包括写字楼、购物中心和酒店等。他们的目标是提供稳定的现金收益和长期增值潜质,以满足投资者的需求。
5.富豪产业信托(1881):富豪产业信托的业务主要包括投资和管理香港的商业地产。他们专注于高质量的商业地产项目,如写字楼、购物中心和酒店等。他们致力于提供稳定的现金收益和长期增值潜质,以实现投资者的回报。
6.越秀房产信托基金(405):越秀房产信托基金主要投资和管理香港和中国内地的商业地产。他们的投资组合包括写字楼、购物中心、酒店和物流设施等。他们追求稳定的收益和长期增值,通过租金和物业增值来实现投资回报。
7.春泉产业信托(1426):春泉产业信托专注于投资和管理香港的工业和物流地产。他们的业务包括购买、租赁和管理各种类型的工业物业,如仓库、物流中心和工业大楼等。他们致力于提供稳定的租金收入和物业增值,以实现投资者的长期回报。
8.泓富产业信托(808):泓富产业信托主要投资和管理香港的商业地产。他们的投资组合包括写字楼、购物中心和酒店等不同类型的物业。他们致力于提供稳定的收益和物业增值潜质,以满足投资者的需求。
9.置富产业信托(778):置富产业信托的业务主要集中在投资和管理香港的商业地产。他们的投资组合包括写字楼、购物中心和酒店等不同类型的物业。他们致力于提供稳定的收益和物业增值潜质,以满足投资者的需求。
10.阳光房地产基金(435):阳光房地产基金主要投资和管理香港的商业地产。他们的业务包括写字楼、购物中心和酒店等不同类型的物业。他们的目标是提供稳定的现金收益和长期增值,以满足投资者的需求。

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