港股教學:REITs是甚麼?
2024-03-15
REITs（房地產信託基金）讓你以小額資金參與大型物業投資，輕鬆分享租金收益和資產增值，無需親自管理物業。本文將帶你了解REITs的基本概念、與地產股的分別、香港REITs的特色、各類型REITs、投資優缺點，以及入市前必知的重點事項，助你輕鬆入門房地產基金投資。
REITs (房地產信託基金) 是甚麼？
房地產信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種讓投資者以較低門檻參與房地產市場的投資工具。REITs的運作方式類似於股票，投資者只需透過證券市場購買 REITs 的股票，即可間接擁有房地產資產的所有權，並按比例分享其租金收入及資產增值回報。
REITs 通常會將不少於九成的可分派利潤（例如租金收益）分派予持有人，因此被視為穩定派息的資產類別，適合追求現金流的投資者。REITs在香港的發展非常迅速，涵蓋範圍廣泛，包括商業地產、辦公樓、購物中心、酒店和其他收入產生型房地產。這類產品不但提供穩定收入來源，更有助投資者實現資產多元化。
REITs 股票同「地產股」有什麼分別？
房地產信託基金與傳統「地產股」的分別，在於房地產信託基金是由信託基金 (Trust) 形成，理論上要委任獨立受託人去監察基金運作，以及代表基金單位持有人保管資產。股息分派比率的下限由香港證監會規定，成立時要訂明清晰的投資政策，投資對象就是可以賺錢的物業。另外，房地產信託基金的借貸比率亦有限制，只能夠佔整個信託資產總值的50%。另一個區別是稅務方面的待遇。REITs通常可以享受特殊的稅務待遇，例如免除公司所得稅，但在分配給股東的收益上則需要納稅。這使得REITs成為一種具有吸引力的投資選擇，尤其是對於那些希望在房地產市場中投資，卻不希望直接擁有房地產的投資者。
而「地產股」就是由公司註冊組成，以董事會和行政人員監察、管理公司的運作，除了持有物業收租外，亦可以投地發展起樓，建好後可以賣出、不賣出的話亦可以用來收租，甚至踩過界做其他業務亦可以。地產公司融資借錢時，借貸比率由市場決定，不像房地產信託基金有規定限制。同時，地產公司派不派息、派多少息，都是由董事會和管理層決定。與REITs不同，地產股通常不需要符合特定的法律要求，並且在稅務待遇上也沒有類似的優惠。
香港REITs特色
香港REITs在房地產投資領域具有獨特的特色和優點。首先，根據香港證監會的規定，香港REITs可以投資於香港以外的房地產項目，這為投資者提供了參與海外房地產市場的機會。這樣的多元化投資策略能夠降低風險，並且使投資者能夠受益於不同地區的市場表現。
其次，香港REITs設定了借貸比率上限，將借貸風險控制在資產總值的35%以內。這樣的限制有助於防範過度杠杆化，確保基金的穩定性和投資者的利益。
另外，香港REITs以高派息率著稱。根據規定，REITs需要將最少90%的税後淨收入以股息的形式派發給投資者。這使得REITs成為穩定的被動收入來源，並吸引了尋求定期現金流的投資者。
由於香港土地有限，本地房地產市場的增長主要來自海外投資。香港REITs能夠捕捉到海外房地產市場的發展動能，特別是東南亞等地的潛力市場。這為投資者提供了更廣泛的投資機會，同時也促進了香港房地產投資信託基金市場的成長
REITs的種類
REITs可以根據其投資策略和房地產類型進行分類。以下是一些常見的REITs種類：
商業地產REITs
這些REITs專注於購買和經營商業地產，如辦公樓、購物中心和酒店。它們的收入主要來自租金和物業的增值。
住宅地產REITs
這些REITs專注於購買和經營住宅物業，如公寓大樓和多戶住宅物業。它們的收入主要來自租金收益。
工業地產REITs
這些REITs專注於購買和經營工業地產，如倉庫、物流中心和工業用地。它們的收入主要來自租金和物業使用費。
基礎設施REITs
這些REITs專注於購買和經營基礎設施項目，如收費公路、機場和港口。它們的收入主要來自使用費和租金。
混合地產REITs
這些REITs投資於多個不同類型的房地產，包括商業、住宅、工業和基礎設施。它們的投資組合較為多樣化，旨在實現風險分散和穩定的收益。
REIT的優點
1. 穩定被動收入
REIT可以提供穩定的被動收入和現金流，因為它們必須將大部分利潤分配給股東作為股息。
2. 資產增值
優質的REIT在時間推移中可能會增值，股價上升的幅度可能超過通脹率，從而實現真正的資產增值。
3. 投資門檻低
REIT的股價相對較低，使得小資族可以用較少的資金進行投資，成為房地產的投資者，同時避免了直接投資物業的煩惱。
4. 投資方法簡單、流通性好
投資REIT與購買和出售股票一樣簡單，並且由於REIT是可交易的證券，因此具有良好的流動性。
5. 分散投資風險
投資REIT可以分散投資風險，因為REIT可以投資多種不同類型的物業，同時也可以提供對股市和債券市場的分散投資。這使得REIT成為一種獨立的資產配置方式。
REITs的缺點
雖然 REITs 為投資者提供穩定的收益與低門檻的房地產投資機會，但仍有幾個潛在缺點需留意。
1. 價格波動性高：REITs 雖以收租為主，但其價格仍受市場氣氛、利率變動及經濟周期影響，股價可升可跌，並非絕對穩健。
2. 受利率變動影響大：當利率上升，REITs 的吸引力可能下降，因為投資者會傾向選擇其他提供更高利息的產品。
3. 資本增值潛力有限：與直接持有物業相比，REITs 的增值空間相對較小，因基金管理公司會優先以收益分派為目標，而非長期持有升值物業。
4. 管理費用與開支：REITs 需支付基金管理費、物業維修及行政開支，這些費用會削弱投資者的實際回報。
5. 分派並非保證：雖然多數 REITs 有穩定分派紀錄，但在經濟不景或租金收入大跌時，分派可能減少，甚至暫停。
投資香港 REITs 前的注意事項
在買入 REITs 前，投資者應了解其運作機制與風險，避免誤將其視為「等同定期收入」的工具。以下是幾項投資前的重點建議：
- 了解 REITs 的物業組合：不同 REITs 持有的物業類型（如零售、商業或工業）會影響租金收入穩定性，建議了解其資產分布及租戶結構。
- 評估派息穩定性：查閱過去幾年的派息紀錄及現金流，分析分派是否穩定並具可持續性。
- 注意利率環境：香港 REITs 對利率敏感，在利率上升周期，REITs 價格可能受壓，投資時應衡量風險。
- 閱讀基金章程及招股書：特別注意管理費、資本支出政策、債務水平等細節，避免因資訊不足而做出錯誤決策。
- 考慮個人投資目標：REITs 較適合尋求穩定收入的中長線投資者，若你追求短線炒作或高增值，或需考慮其他產品。
以下是香港截至2024年上市的10隻REITs：
1. 冠君產業信託 (2778)：冠君產業信託主要投資和管理香港的商業地產。他們的投資組合包括辦公大樓、購物中心和酒店等不同類型的物業。該信託的目標是提供穩定的現金收益和長期資本增值，以滿足投資者的需求。
2. 開元產業信託 (1275)：開元產業信託主要專注於投資和管理位於香港的工業和物流地產。他們的投資組合包括倉庫、物流中心和工業大樓等不同類型的物業。該信託致力於提供穩定的租金收入和物業增值潛力，以實現長期的投資回報。
3. 領展房產基金 (823)：領展房產基金是一家主要在亞洲地區經營的房地產投資信託。他們的業務涵蓋零售、辦公、住宅和物流等不同類型的物業。該基金的投資策略是以穩定的現金收益為重點，同時也追求長期的資本增值潛力。他們的投資組合主要分佈在香港、新加坡和中國內地等地。
4. 匯賢產業信託 (87001)：匯賢產業信託的業務主要集中在投資和管理香港的商業地產。他們投資於各種類型的不動產，包括辦公大樓、購物中心和酒店等。他們的目標是提供穩定的現金收益和長期增值潛力，以滿足投資者的需求。
5. 富豪產業信託 (1881)：富豪產業信託的業務主要包括投資和管理香港的商業地產。他們專注於高質量的商業地產項目，如辦公大樓、購物中心和酒店等。他們致力於提供穩定的現金收益和長期增值潛力，以實現投資者的回報。
6. 越秀房產信託基金 (405)：越秀房產信託基金主要投資和管理香港和中國內地的商業地產。他們的投資組合包括辦公大樓、購物中心、酒店和物流設施等。他們追求穩定的收益和長期增值，通過租金和物業增值來實現投資回報。春泉產業信託 (1426)：春泉產業信託專注於投資和管理香港的工業和物流地產。他們的業務包括購買、租賃和管理各種類型的工業物業，如倉庫、物流中心和工業大樓等。他們致力於提供穩定的租金收入和物業增值，以實現投資者的長期回報。
7. 泓富產業信託 (808)：泓富產業信託主要投資和管理香港的商業地產。他們的投資組合包括辦公大樓、購物中心和酒店等不同類型的物業。他們致力於提供穩定的收益和物業增值潛力，以滿足投資者的需求。置富產業信託 (778)：置富產業信託的業務主要集中在投資和管理香港的商業地產。他們的投資組合包括辦公大樓、購物中心和酒店等不同類型的物業。他們致力於提供穩定的收益和物業增值潛力，以滿足投資者的需求。陽光房地產基金 (435)：陽光房地產基金主要投資和管理香港的商業地產。他們的業務包括辦公大樓、購物中心和酒店等不同類型的物業。他們的目標是提供穩定的現金收益和長期增值，以滿足投資者的需求。
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Source: https://www.fstb.gov.hk/en/blog/blog090521.htm
